【财税探案NO.37】注意!合同这样签吃大亏,企业补缴税款400多万!

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【案例重现】

在一次税务检查中,国家税务总局大连市税务局某稽查局发现H房屋经纪有限公司各年度在管理费用、销售费用等费用中列支了总计500余万元的房产税,但该公司的固定资产账上并没有应税房屋。

稽查人员了解到,H公司有200个营业网点,办公场所均从个人处租入而不是企业自有房屋。并在租赁合同中约定:“与租赁有关的所有费用(包括房产税)由H公司支付”。因此,H公司代出租方缴纳了巨额房产税。

之后,稽查人员通过实地核查发现,该公司将代付的房产税摊销至管理费用中列支。记账凭证所附的中华人民共和国税收缴款书中,纳税人名称一栏注明为房屋的出租方,而非H公司。

经了解,这是所谓的房地产中介行业的“潜规则”,房产中介行业由于绝大多数采取租赁房屋方式办公,且需要取得税务机关代开发票列支租赁费用,因此在不同程度上都存在类似问题。但税务机关认为列支的大额房产税并非H公司的经营费用,不符合企业所得税税前扣除规定,应当作纳税调增。最终税务机关对其作出税务处理:查补税款400余万元。

(案例来源:中国税务报)

【场景提炼】

合同约定由付款人承担交易相应税款的情形在现实中比较常见。该案例中合同约定与租赁有关的费用(包含房产税)由H公司负担,虽然是房地产中介行业的“潜规则”,但并不符合企业所得税税前扣除的规定,最终被认定需要补缴税款。

【风险分析】

1.H公司税前列支房产税风险

H公司替房屋出租方承担的房产税在合同中有明确约定,并且已经真实发生,如果不能税前扣除,会不会有点“冤”?以下结合企业所得税的相关规定进行分析。

(1)房产税支出是否属于可税前扣除的支出

根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

H公司替出租方承担的房产税作为一项合同约定,是取得房屋使用权的一项条件,H公司通过租赁的房屋进行办公,进而开展业务,单从这一点看,承担的房产税支出应属于H公司实际发生的与取得收入有关的支出。但是该项支出是否合合理?在一项正常业务中H公司承担了“不应由本单位承担的税金”,是否允许税前扣除,值得商榷。

(2)房产税税前列支凭证是否合规

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号 )第四条,税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实,且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

由案例可知,H公司记账凭证后附的税收缴款书中,纳税人名称一栏注明为房屋的出租方,以此来看,该税收缴款书无法直接证明缴纳房产税为H公司发生的支出,不满足税前扣除凭证的关联性原则,该项支出存在无法税前扣除的风险。

因此,税务机关认定H公司列支的房产税支出不符合税前扣除规定,有一定道理。

2.房产税纳税人纳税义务风险

根据房产税的相关规定,个人出租给H公司的经营性房屋,应由出租方缴纳房产税,H公司可以为了取得税务机关代开的房屋租赁发票,在合同中约定代替出租方缴纳房产税,但这只是双方的合同约定,即双方意思的表示。在税法上,房产税的纳税人是房东个人,房东个人无法转移法定的纳税义务。如果H公司未实际代缴房产税,房东个人则面临被追缴税款的风险(因为房东个人才是法定的纳税人)。即使之后房东个人可以凭借合同向H公司追回该部分税款金额,但纳税义务无法避免,房东个人已经形成了欠缴税款的事实。从这一点看,出租方存在潜在的涉税风险。

【案例探讨】

现实中企业替其他方承担税款的例子不少见,但对此部分税款能否由实际承担方进行税前扣除,存在不同的意见。

此前,《中国税务报》发表过一篇名为《竞得法院拍卖资产,替被拍卖方缴的税能否列支?》的文章,作者列举了一个特殊的例子:法院拍卖一非正常户厂房,拍卖成交,买受人付清全部拍卖价款后,凭相关资料办理物权变更手续。但是拍卖公告规定,办理过程中涉及买卖双方过户所需承担的一切税费,均由买受人自行承担,与拍卖人无涉。

Y公司在办理拍卖资产过户时,依照该公告规定代替被拍卖厂房的企业缴纳了企业所得税、土地增值税、增值税、城建税、教育费附加、农村教育费附加、印花税和水利建设基金等税费,合计512万元。

同样,Y公司拿到的税票,显示有关税费的缴纳单位是被拍卖厂房的企业。而税务机关认定有关税费的缴纳主体是被拍卖厂房的企业,税票上即是这样体现的,Y公司这些税费支出不得作企业所得税税前扣除。

该文章作者认为此种情形实质上是一种捆绑销售,对于竞买人而言则属于一种捆绑购进行为,对于买受人代为承担的有关捆绑税费支出,应参照捆绑销售的类似规定,允许税前扣除。对于票据单位名称不一致的情况,也应作为一种特殊情形,将Y公司的有关票据涉税处理合法化。

【总结】

根据上述的分析,企业替其他方承担相关的税费,如果为发生该项交易必须且合理的支出(如司法拍卖买受人必须承担的税费),是可以争取税前扣除的。而对于一项正常业务,合同自行约定税款由买受人承担,该部分税款支出很可能会被认定为不符合税前扣除规定。

1.对于司法拍卖需由买受方承担的税费,在交易之前可事先跟司法部门和税局进行沟通,说明需承担税款属于特殊情况,征求税务机关的意见。

2.对于合同自行约定承担的税款,往往会面临对应支出税前扣除凭证不合规的问题。对此,在签订合同时就要考虑这部分费用。可通过设定合同条款,将承担的相关税费包含在合同租金或者交易金额内,假设租金为100000元,租期3个月,对应的各种相关税费为12000,则可将合同签订为112000元,如此一来,承担税款一方可获得包含承担该税款费用的票据进行企业所得税税前列支。不过,这样的操作又会增加相关税费的税基,使得增值税、个人所得税以及房产税等税费的税金增加。如果该部分支出可以税前列支导致企业所得税减少并大于税基增加带来的税费,或许也不失为一个方法。

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