日常转租房屋经常发生转租方和承租方谁缴税的扯皮问题以及其他权利义务的谁是谁非，下面我们通过一个案例来看下转租房屋业务中的那些知识盲区。

　一、案例重现

　　河南省W女士因转租房屋业务未申报纳税、未缴足税款产生补缴税费及滞纳金472584.86元，同时被S市机关判为犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。宣判后，W女士之后不服，提出上诉，主要理由为：

　　1、转租期间正常缴纳税款，与承租方G公司合同中约定由承租方缴纳相关税费。

　　2、应按税法规定税率10%计税，原判按20%计算错误增加纳税基数和纳税额。

　　3、扩建经营场所投资的合理费用，原判中未依法扣除，导致认定的涉案数额较大。

　　结果以上上述理由都被驳回，维持原判。主要原因为上述辩解对规定有混淆点，上诉人理解不清。不能正确掌握转租房屋的税法规定和税额计算，就造成了日常漏缴税的一步错，步步错，最终难逃判决处罚。

二、案例分析

　　1、合同约定事项不明确，承租方否认

　　W女士将房屋转租给G公司时，认为和G公司约定了由承租方承担税费，但是由于调取的租赁合同中无明确约定此事项，承租方也予以否认，所以该上述驳回。

　　提醒：转租业务及其他业务合同要明确约定好相关权利及义务等事项，尤其是涉及到承担税费，更加要明确约定，同时留存证据和资料。

　　2、转租营业楼房误解为出租住房

　　W女士认为自己转租房屋收入的个税应按10%计算缴纳。根据《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）中明确规定：个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

但是根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条第一项规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。而案例中，W女士转出的是公司的营业楼，非住房，因此，不符合按10%税率计算缴纳个税的条件。W女士转租收入应按财产租赁所得20%税率计算个税。

　　3、租赁所得的税前扣除税费用混淆不清

　　《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）中确实有规定财产租赁所得个人所得税前扣除税费含“由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用”，但该案例中，W女士的转租扩建出资实际上是用来抵偿承租租金的，即投入的承租成本，并不属于该规定中的“实际开支”。并且扩建房费用是否属于承租成本应予以扣减也并无具体法律法规规定。

　　提醒：文件规定要细读理解，及时和所属税局确认口径标准，不要钻法规的空子，否则很难补救。

 三、案例总结

注释1：（1）个体工商户和自然人出租住房增值税可以5%减按1.5%征收增值税，但如果是转租非住房下，则不能按5%征收率减按1.5%征收增值税，这一点需要注意。

　　（2）对于一般纳税人，如果房屋是在2016年4月30日前租入的，转租时可以选择简易计税5%，如果房屋是2016年5月1日之后租入的，转租时不适用简易征收，应按不动产经营租赁适用9%税率计算缴纳增值税。

　　注释2：附加税费计税依据为实际缴纳的增值税和消费税的合计金额。

　　（1）免征增值税的情况，不产生附加税费；

　　（2）按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加；

　　（3）小规模和自然人减半征收附加税费。

　　注释3：转租房屋按财产租赁所得计算个人所得税

　　（1）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　（2）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

　　A.财产租赁过程中缴纳的税费；

　　B.向出租方支付的租金；

　　C.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　D.税法规定的费用扣除标准。

　　因此，提醒各位涉及转租房屋的经营者及时了解自己的纳税义务，收到税局通知后及时核实处理，避免不必要的损失。