【风险点点看】房开企业混淆成本,装傻充愣行不通了!

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【案情速览】

原北京市地税局第四稽查局对N房地产开发公司实施税收检查,查实N房地产公司检查期内对已竣工备案的Z小区房地产项目,未进行所得税竣工结算,存在项目成本核算时间划分不明、已竣工销售房产多计成本等问题,少缴企业所得税。针对企业的违法事实,该局对其做出补缴企业所得税5044万元,加收滞纳金1227万元的处理决定。

                                                        (来源:中国税务报)

【风险点睛】

风险提示:N房地产公司北区、南区大部分住宅已完工并报建设部门备案,但却一直未进行企业所得税完工清算。此外该公司2013年账目中有大量2014年后发生的建筑安装工程费发票,涉及金额5600多万元;同时,企业还将2014年后发生的“土地征用及拆迁补偿费”1.44亿元,也列入了2013年竣工项目的成本中。

政策点睛:

1.国税发〔2009〕31号第三条,如果房地产开发企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案,应视同已经完工,需进行已完工产品企业所得税汇算清缴。

2.国税发〔2009〕31号文件第三十四条,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应该取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。

3.国税发〔2009〕31号第三十五条,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此,企业开发的Z小区项目2013年已有大部分北区和南区住宅竣工备案,就必须按照法规进行所得税汇算清缴。同时,2013年企业已竣工报备项目的成本列支计算截至时点应为2013年12月31日,此时点之后发生的成本费用,应在取得合法凭据后,结合Z项目后期施工房屋的完工进度、销售进度,在当年核算时按照收入与成本相配比的原则,逐步结转并在当期进行所得税税前扣除。

【结论】

本案中,涉案房地产企业对已竣工项目未按规定进行完工清算,并通过多列项目成本方式逃避纳税,这在房地产企业中具有一定代表性。实际经营过程中,不少房地产企业竣工项目备案后并未及时进行完工清算,并采用混淆直接成本与共同成本、将分期结转成本一次性结转、将未售成本提前结转等手段,达到多列支成本少缴税款的目的。

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