财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。以1个月内取得的所得为一次，按次计征个人所得税。

应纳税所得额=每次（月）收入-准予扣除项目-800

或=[每次（月）收入-准予扣除项目]×（1-20%）

准予扣除项目包括：（1）纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可凭完税凭证从财产租赁收入中扣除；（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，必须是实际发生并能够提供有效凭证的支出，以每次扣除800元为限，一次扣除不完的，可以继续扣除，直至扣完。

财产租赁所得的个人所得税的适用税率为20%。但是，对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，其税率暂减按10%征收个人所得税。

（一）利用装修费用的税收筹划

如果将房屋装修工作安排在签订租赁合同的当月或以后，那么，修缮费用与该出租财产直接相关，可持有效凭证进行抵扣。

【案例一】上海市民蔡某有一处面积较大的祖业房产，决定将暂时空闲不住的房子出租。2017年3月，蔡某将空闲房子租给了他人，租期为9个月。地方主管税务机关根据蔡某的房屋出租收入，减去蔡某应纳的增值税、房产税及其他相关费用后，核定蔡某每月应纳税所得额为4800元，每个月应纳个人所得税为480元。

承租人入住后发现房子年久失修有好几处漏水，要求蔡某维修，经过粗略计算，如果大修需要5800元，工期10天左右；如果小修也能补漏，不影响出租期的使用。分析蔡某应采用哪种维修方式。

方案一：蔡某简单维修出租房。

出租期内的税负=4800×10%×9=4320（元）

方案二：蔡某大修出租房。

按照每月最高可以扣除维修费用800元的规定，蔡某前7个月每月可以扣除800元，第八个月扣除200元维修费用。

前7个月的应纳税额=(4800-800)×10%×7=2800（元）

第八个月的应纳税额=(4800-200)×10%=460（元）

第九个月的应纳税额=4800×10%=480（元）

9个月应纳税额合计=2800+460+480=3740（元）

方案二比方案一少缴税580元（4320-3740）。

（二）利用税率优惠规定的税收筹划

按照税法的规定，出租房屋用于经营不能享受优惠，若出租给个人居住将享受税收优惠政策，主要有：房产税税率优惠为4%（规定为12%）；个人所得税税率优惠为10%(规定为20%)。所以，在出租房屋时应注意以下三点：一是出租给他人居住而非经营用，房产税、个人所得税均享受优惠；二是签订租赁合同后，按用户要求装修，符合条件的可分次扣除实际发生的维修费用，每次以800元为限；三是计算缴纳个人所得税时，应依次扣除租赁过程中缴纳的税费、实际开支的修缮费用和法定费用扣除标准。因此，对一处房产出租是用作经营还是居住，由于税率不同，税负完全不同。

当然，出租房屋时还应考虑个人所得税后的收益大小，有时出租给他人经营用，虽然不能享受低税率政策，但由于租金较高，其税后收益比享受低税率要高。

【案例二】曹某将在市区2013年购买的一幢二层楼出租给某贸易公司，每月取得租金收入20000元。贸易公司进住后，曹某得知贸易公司将二楼的4间房作为员工宿舍使用。曹某应如何进行税收筹划？

筹划前，曹某的应纳税额和税后收入情况如下：

根据营业税改征增值税的规定，个人出租非住房，应按5%的征收率计税，曹某应纳增值税为：应纳增值税=20000÷(1+5%)×5%=952.38（元）

应纳城市维护建设税和教育费附加=952.38×(7%+3%)=95.24（元）

应纳房产税=20000÷(1+5%)×12%=2285.71（元）

应纳个人所得税=(20000-952.38-95.24-2285.71)×(1-20%)×20%

=2666.67(元)

税后收入=20000-952.38-95.24-2285.71-2666.67=14000（元）

经咨询得知，如果把二楼的房间改为出租居住用房，则可以享受各种税收优惠。曹某便与贸易公司商量修改合同，将二楼的房间定性为居住用房，租金为10000元，一楼的租金也确定为10000元。筹划后，曹某的应纳税额和税后收入情况如下：

应纳增值税=20000÷(1+5%)×5%=952.38（元）

应纳城市维护建设税和教育费附加=952.38×(7%+3%)=95.24（元）

应纳房产税=20000÷（1+5%）×12%+10000÷(1+5%)×4%=1523.81（元）

应纳个人所得税=(10000-1666.67)×(1-20%)×20%+（10000-904.76）×(1-20%)×10%=2060.95（元）

税后收入=20000-952.38-95.24-1523.81-2060.95=15367.62（元）

经过筹划，曹某多取得税后收入1367.62元(15367.62-14000)。

（三）利用财产租赁所得与个体工商户生产经营所得转换的税收筹划

财产租赁所得和个体工商户生产经营所得适用的税率不同，当个体工商户生产经营所得较多，财产租赁所得也较多时，应将企业的财产转到投资者个人名下；当个体工商户生产经营为亏损时，应将投资者个人名下的财产租赁所得转移到企业。如果某项财产已作为企业财产，则投资者可通过减资的形式将企业财产变成投资者个人的其他财产出租，获取财产租赁所得。

【案例三】某个人独资企业2017年度实现生产经营利润200000元，其将一部分房屋出租（民用）取得收益30000元（年财产租赁不含增值税收入为32000元，与之相关的税费为2000元）。请为该个人独资企业进行税收筹划。

方案一：该房屋作为企业财产，租赁收入并入生产经营所得统一纳税。

应纳个人所得税=(200000+30000)×35%-6750=73750（元）

方案二：该房屋作为投资者个人的其他财产，与企业本身无关，获得的房屋出租收益按“财产租赁所得”单独纳税。

生产经营所得应纳个人所得税=200000×35%-6750=63250（元）

财产租赁所得应纳个人所得税=30000×(1-20%)×10%=2400（元）

投资者应纳个人所得税合计=63250+2400=65650（元）

方案二比方案一减轻税负8100元(73750-65650)。